Ler o programa completo dos oito eixos
1. Solo preparado, antes da promessa
Validar direitos, redes e acessos antes de anunciar capacidade.
Evidência: A análise territorial não quantifica capacidade edificável efetiva. Mais de 1 500 ha em Sintra, Setúbal e Palmela são observações agregadas, não lotes livres.
Inventário georreferenciado público, privado e cooperativo; titularidade, PDM, servidões, riscos e redes. Comparar densificação de média altura, altura justificada e reconversão industrial. Avaliar venda, concessão, superfície e parceria por receita, risco, reversão e contrapartida duradoura. Captura de mais-valias apenas através de instrumentos legalmente admissíveis, sem receita antecipada.
Objetivo: Em 2027, exigir ficha de validação a todas as operações que entrem na carteira proposta. Meta processual, sem hectares prometidos.
Instrumentos: Protocolo intermunicipal, cadastro de operações e instrumentos territoriais. Alterações regulamentares e disponibilização do património exigem apreciação específica.
Responsáveis: Município de cada operação; coordenação proposta AML; DGT/CCDR-LVT e operadores de redes; Estado enquanto proprietário ou financiador.
Custos: Estudos, remediação e redes por orçamentar; não estão cobertos pelos hectares teóricos.
Calendário: 2027: inventário e filtros; 2028–2029: operações maduras; reconversões após estudos e financiamento.
Impacto: Pode reduzir incerteza de preparação. Sem estimativa causal local de fogos adicionais ou redução de preços.
Objeções: Planeamento pode capitalizar-se no solo antes de produzir casas. Valorização pode deslocar residentes ou atividades. Titularidade, proteção ambiental e direitos de terceiros mantêm-se vinculativos.
Mitigação: Comparador, análise de adicionalidade e contrapartidas; não contratar sem direitos e redes.
Indicadores: Operações com titularidade e edificabilidade validadas / total da carteira; custo e prazo de preparação.
Alternativas: Rejeitar conversão indiscriminada de solo rústico e AUGI como reserva livre. Expansão seletiva fica sujeita a avaliação parcelar.
2. Produzir para necessidades diferentes
Promoção pública, privada e cooperativa com acesso e resultados verificáveis.
Evidência: 58 621 soluções IHRU coexistem com procura intermédia modelada e formação futura de agregados. Não são universos automaticamente somáveis.
Social/apoiada: aquisição, reabilitação e obra nova com renda adequada e manutenção. Acessível: concorrência entre operadores e contrapartidas duradouras do apoio. Mercado: previsibilidade, concorrência e solo servido, avaliando preços e entregas efetivas. Testar venda de custo controlado e propriedade limitada, com regras de revenda, mobilidade e avaliação patrimonial.
Objetivo: Contratar entregas, qualidade e duração das condições de acesso por operação, sem quota universal de promotores.
Instrumentos: Programas existentes, concursos competitivos, superfície e concessão quando admissíveis. Verificar contratação e auxílios públicos por operação.
Responsáveis: IHRU e municípios nos seus programas; operadores públicos, privados e cooperativos contratados.
Custos: Hipóteses do modelo: 200 mil, 230 mil e 270 mil €/fogo por segmento, como hipóteses de produção. Não são adjudicações nem subsídios por família.
Calendário: 2027: critérios e comparadores; 2028–2029: contratação; entregas sujeitas à maturidade real.
Impacto: Diversificação de instrumentos e capacidade. Efeitos nos preços dependem de elasticidades e localização não estimadas.
Objeções: O apoio pode substituir investimento que ocorreria sem ele ou valorizar o solo. Critérios podem excluir vulneráveis ou concentrar desvantagem. Condições de acesso, alienação e reversão exigem base contratual e proporcionalidade.
Mitigação: Adicionalidade, comparador público e custo por agregado efetivamente apoiado; revisão independente dos critérios.
Indicadores: Concluídos e ocupados por regime; duração das contrapartidas; custo público líquido por agregado, quando mensurável.
Alternativas: Comparar apoio à oferta, apoio dirigido à procura e aquisição existente em cada localização. Quotas do laboratório são hipóteses de custo, não recomendação universal.
3. Capacidade pública com contas claras
Reforçar a execução antes de criar outra instituição.
Evidência: O quadro IHRU separa previsão, financiamento, contrato e entrega; a Comissão Europeia identifica fragilidades de coordenação e continuidade.
Unidade técnica de coordenação em estruturas existentes por acordo AML/IHRU/municípios. Comparar reforço municipal, veículo metropolitano com contas próprias e contratação de promoção/gestão. Gestor por operação, concursos competitivos, reporte trimestral e auditoria anual. Nova entidade apenas se demonstrar vantagem sobre custo administrativo e risco de duplicação.
Objetivo: Em 2027, publicar responsável, fonte de capital e marco de decisão por operação da carteira proposta.
Instrumentos: Protocolo de governação, programação orçamental e contratação aplicável; eventual veículo exige estudo e aprovação próprios.
Responsáveis: Governo/IHRU, AML e municípios mediante acordo; gestores de operação e auditor independente.
Custos: Equipas e sistemas por orçamentar. Dívida de veículos e garantias têm de integrar a exposição pública.
Calendário: 2027: comparação institucional e acordo; revisão anual; veículo condicionado à demonstração de necessidade.
Impacto: Pode melhorar responsabilização. Replicar a EPUL não garante replicar resultados históricos.
Objeções: Uma entidade adicional pode aumentar custo fixo sem produzir mais. Centralização pode afastar moradores e necessidades locais. Coordenação não transfere automaticamente competências municipais ou nacionais.
Mitigação: Começar nas estruturas existentes, mandato limitado, contas por programa e participação de moradores, inquilinos, proprietários e operadores.
Indicadores: Desvio de prazo/custo, completude do reporte e despesa de gestão por solução entregue.
Alternativas: Reforço existente recomendado para o arranque. Veículo e contratação externa mantidos como opções condicionais.
4. Recuperar o que pode voltar a servir
Condição, ocupação e localização antes da mobilização.
Evidência: 82 995 soluções modeladas no parque não significam igual quantidade de casas novas disponíveis.
Apoio técnico a pequenos proprietários, mobilização voluntária, crédito recuperável e garantias limitadas. Arrendamento intermediado com risco explícito. Aquisição seletiva quando custo e adequação superarem alternativas. Fiscalização de devolutos segundo a lei e avaliação territorial do AL apenas onde haja evidência suficiente.
Objetivo: Diagnóstico individual de cada imóvel apoiado e medição de ocupação adicional, evitando dupla contagem com programas existentes.
Instrumentos: Programas de reabilitação e arrendamento, contratos de apoio e aquisição; verificação legal da devolução e direitos existentes.
Responsáveis: Municípios/IHRU, proprietários aderentes, operadores e serviços de justiça nos litígios.
Custos: 40 mil a 180 mil €/solução no modelo, conforme intervenção e eventual compra. Não é preço universal de imóvel.
Calendário: 2027: diagnóstico; 2028–2029: pilotos elegíveis; escala após medir custo e ocupação.
Impacto: Pode abreviar resposta onde o imóvel está apto e bem localizado. Recuperar casa ocupada melhora qualidade sem criar oferta líquida.
Objeções: Aquisição/reabilitação pode custar mais que construir ou subsidiar obra já prevista. Obras podem deslocar ocupantes e afetar alojamento temporário necessário. Classificação censitária não prova devolução legal ou possibilidade de intervenção.
Mitigação: Diagnóstico, proteção de ocupantes, comparador de custos e separação entre qualidade e disponibilidade adicional.
Indicadores: Ocupação adicional verificada; recuperação de casas já ocupadas em indicador separado; custo e recuperação do apoio.
Alternativas: Preferir adesão voluntária e pilotos. Não contar cada registo AL como apartamento retirado nem todos os vagos como mobilizáveis.
5. Previsibilidade para quem arrenda
Estabilidade residencial, segurança jurídica e acesso de novos inquilinos.
Evidência: A OCDE recomenda previsibilidade e apoios dirigidos; assinala risco de capitalização em rendas quando a oferta é rígida.
Proteção dirigida perante perda de rendimento, articulada com oferta, sem retirar apoio antes de alternativa. Mediação e resolução de litígios com garantias para ambas as partes. Monitorizar CIA e RSAA já aplicáveis. Comparar regulação, subsídio, garantia limitada e oferta acessível em pilotos com desenho de avaliação.
Objetivo: Medir esforço efetivo, acesso, espera, incumprimento e oferta antes de generalizar alterações.
Instrumentos: Regimes e programas vigentes; alterações legais exigem avaliação distributiva e aprovação. Reforma em tramitação não equivale a lei em vigor.
Responsáveis: Governo/IHRU, municípios, justiça/mediadores, proprietários e inquilinos.
Custos: Subsídios, risco de garantias e resolução de litígios por estimar. Não presumir autofinanciamento.
Calendário: 2027: baseline e pilotos; avaliação 12–24 meses, distinguindo contratos existentes e novos.
Impacto: Pode melhorar estabilidade e formalização. Sem estimativa própria do efeito líquido nas rendas AML.
Objeções: Subsídios podem elevar rendas; controlo rígido pode afetar manutenção, investimento e mobilidade. Flexibilidade acrescida pode aumentar insegurança e exclusão negocial. Contratos existentes, propriedade e tutela judicial exigem proporcionalidade e transição.
Mitigação: Proteção dirigida, garantias processuais e avaliação do acesso de atuais e futuros inquilinos.
Indicadores: Sobrecarga efetiva, contratos formais, duração/desfecho de litígios, oferta de longa duração e mobilidade.
Alternativas: Instrumentos concorrentes em avaliação. Evitar congelamento ou liberalização generalizados sem transição e evidência.
6. Menos desperdício, com qualidade
Reduzir atrasos e custos evitáveis sem desvalorizar segurança.
Evidência: OCDE recomenda harmonização. O capítulo Custos separa obra, solo, indiretos e margem; diferença de índices não mede lucro.
Processos digitais com entradas, suspensões e decisões; equipas e procedimentos comuns admissíveis. Pilotos de industrialização, pré-fabricação, padronização e compras agregadas. Formação, concorrência e coordenação da contratação. Avaliar a incidência dos benefícios fiscais já aprovados sem igualar redução de imposto a redução do preço.
Objetivo: Medir em 2027 os prazos por fase e testar preço, prazo e qualidade antes de fixar reduções percentuais.
Instrumentos: RJUE revisto em 2026, contratação por desempenho e formação; respeitar competências e controlos técnicos.
Responsáveis: Municípios, Governo/IHRU, entidades de formação, operadores e fiscalização independente.
Custos: Pilotos e equipas por orçamentar. Laboratório testa custo, juros, inflação e atraso sem coeficiente de poupança inventado.
Calendário: 2027: baseline/pilotos; 2028–2029: avaliação; escala só com melhoria de custo total e qualidade.
Impacto: Poupança depende de escala, logística, concorrência e aprendizagem; não está garantida.
Objeções: Padronização pode criar dependência de fornecedores e capacidade ociosa. Menor custo inicial pode aumentar energia, manutenção ou inadequação tipológica. Simplificação não elimina segurança, ambiente, acessibilidade e direitos de terceiros.
Mitigação: Concursos abertos, interoperabilidade, custo de ciclo de vida e fiscalização proporcionada.
Indicadores: Dias por fase, €/m² bruto, €/fogo entregue, retrabalho, energia e manutenção.
Alternativas: Construção convencional e industrializada competem pelo custo total e desempenho; sem método universal recomendado.
7. Uma casa ligada à vida
Habitação, emprego, transporte e serviços como um sistema.
Evidência: A análise territorial identifica corredores mas não parcelas nem capacidade de rede. OCDE apoia planeamento compacto articulado com transporte.
Avaliar densificação em interfaces ferroviários existentes; projetos futuros só com estado identificado. Comparar casa, energia, transporte e tempo com pressupostos separados. Programar escolas, saúde, saneamento, energia e espaços públicos. Avaliar Sintra, Loures/Odivelas, Seixal e reconversões Almada/Barreiro sem lotes ou isócronas fictícias.
Objetivo: Exigir acessibilidade em rede, com horário, e capacidade de serviços em cada operação candidata.
Instrumentos: Acordos com operadores e serviços, instrumentos territoriais e estudos de rede por operação.
Responsáveis: Municípios, AML/TML, operadores de ferrovia/metro, IP e operadores de redes e serviços, mediante programação formal.
Custos: Infraestruturas e equipamentos com orçamento próprio; não incluídos automaticamente no custo unitário por fogo.
Calendário: 2027: interfaces e capacidade; 2028–2029: coordenação; expansão sujeita à entrada em serviço efetiva.
Impacto: Pode reduzir dependência do automóvel, conforme frequência, capacidade e localização do emprego.
Objeções: Acessibilidade acrescida pode valorizar solo e induzir procura. Densificação sem serviços agrava congestionamento e deslocação de residentes. Corredor previsto não concede direito de construir nem compromisso de equipamentos.
Mitigação: Modelar redes/procura, fasear com serviços e avaliar distribuição de custos e benefícios.
Indicadores: Tempo e custo reais até emprego e serviços, frequência, capacidade e distância pedonal em rede.
Alternativas: Comparar expansão, densificação e reabilitação pelo custo residencial completo, não pelo solo isolado.
8. Construir para mais de uma geração
Avaliar energia, manutenção e risco para além do preço inicial.
Evidência: Investimento, operação e energia são dimensões distintas; não existe uma poupança energética universal validada.
Conforto térmico/acústico, acessibilidade universal, tipologias e integração urbana. Avaliar cheias, incêndio, calor, água e passivos ambientais antes da contratação. Gestão profissional e manutenção preventiva. Medir consumos e encargos após ocupação, com desconto e valor residual explícitos.
Objetivo: Plano de manutenção e requisitos verificáveis em cada operação apoiada, com avaliação de ciclo de vida de pelo menos 30 anos.
Instrumentos: Requisitos técnicos, cadernos por desempenho, certificação e contratos de manutenção, sujeitos a validação por projeto.
Responsáveis: Donos de obra, operadores, projetistas, fiscalização e entidades competentes; moradores na avaliação pós-ocupação.
Custos: O laboratório representa fluxos hipotéticos. Não quantifica benefícios de saúde, energia ou produtividade sem medições.
Calendário: Desde 2027 no desenho; avaliação pós-ocupação e manutenção para além de 2036.
Impacto: Pode evitar custos futuros; depende de utilização, energia e manutenção efetivas.
Objeções: Exigências excessivas podem reduzir a quantidade produzida com orçamento limitado. Condomínio e operação podem excluir agregados mesmo com renda reduzida. Requisitos devem ser proporcionados e compatíveis com normas e contratação.
Mitigação: Comparar custo total e desempenho; mínimos legais e testes para exigências adicionais, incluindo encargos dos residentes.
Indicadores: Energia, conforto, defeitos, acessibilidade, manutenção e custo de ciclo de vida reais.
Alternativas: Rejeitar poupanças que violem segurança. Avaliar requisitos adicionais pelo benefício demonstrável.
